房地产金融论文范文
房地产金融论文范文第1篇
关键词：房地产投资信托基金；发展；模式
房地产投资信托基金（REITs）可以看成是基金的一种，其特殊之处在于房地产投资信托基金通过发行收益凭证筹集的资金主要用途是投向房地产市场。房地产投资信托基金拓宽了我国房地产业的融资渠道，缓解了银行信贷的压力，使得我国房地产宏观调控更加行之有效，也推动了我国房地产业的发展朝着更加健全和健康的方向发展。但由于我国房地产市场、信托市场以及基金市场发展相对滞后，我国还未发行真正意义上的房地产投资信托基金。随着我国市场环境和政策环境日益成熟，房地产投资信托基金的发行已经成为调节房地产市场，改善房地产金融市场的首要任务。
一、我国房地产投资信托基金（REITs）的最优路径
（一）准备阶段
由于金融市场产品多样化的发展，我国已发行若干类房地产投资信托基金，如苏宁旗下11家门店的资产证券化、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划等。这些类房地产投资信托基金虽然已是场内发行交易，但还只是面向机构投资者，并无确切意义上的公募房地产投资信托基金。因此在政策方面，我国立法当局需完善有关房地产投资信托基金的规定，对房地产投资信托基金市场的准入、组织运营、业务合规、收益分配以及风险防范方面做出具体确切的规定。
（二）试点阶段
由于房地产投资信托基金涵盖诸多投资领域，包括住房、办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地、数据中心房地产、房地产相关行业以及房地产债券等。因此我们可将房地产投资信托基金分为三类，即房地产类投资信托基金、房地产相关行业类投资信托基金和房地产债券类投资信托基金。房地产投资信托基金政策完善并实行后，我们首先发展房地产类投资信托基金，并选择符合目前供给侧改革这一政策大环境的住房类这一单一类型的房地产类投资信托基金为试点。经过一段时间的试行后，综合研究该试行房地产类投资信托基金的运营情况和投资者的市场反应，并提出相应的整改措施。
（三）完善阶段
经过试点阶段的试行和整改，我国单一类型的房地产类投资信托基金的发行及运营已趋于成熟。此时政府可在市场上试行房地产类投资信托基金的其他单一类型如办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地和数据中心等。其后可实行多类型的房地产类投资信托基金和房地产相关行业类投资信托基金。最后房地产投资信托基金市场基本成熟后发行房地产债券类投资信托基金。此阶段我国可以完成房地产投资信托基金市场从单一到多类型，从房地产到相关行业，再到房地产金融市场的完善过程。
二、我国房地产投资信托基金（REITs）的募集方式
基金的募集方式有两种，公募方式和私募方式。同样，房地产投资信托基金的募集方式也可分为公募和私募两种。采取公募方式的房地产投资信托基金可以面向社会公众公开发售。这种基金可以向社会公开发售基金份额和宣传推广，基金募集对象不固定且基金份额的投资金额要求较低。因此公募房地产投资信托基金适合有房地产投资需求的中小投资者。但这种房地产投资信托基金要遵循的法律法规较多，受到的监管也比较严格。相较公募房地产投资信托基金而言，私募房地产投资信托基金则收到的监管力度要小，这是由于其投资者都是特定的，人数不超过200人，并且投资者需要是合格投资者。但由于私募房地产投资信托基金不面向公众发售，不进行公开宣传，基金份额的投资金额较高，因此私募房地产投资信托基金的投资范围更大以及所受限制更小。
三、我国房地产投资信托基金（REITs）的资金来源渠道
目前我国的房地产市场的资金来源可分五种，分别为国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金和其他资金来源。而房地产投资信托基金的来源渠道有面向特定或者不特定的投资者募集的资金以及基金在运营过程中产生的收益或者利得。由于我国的经济发展，私人财富迅速积累，全国范围内形成了大量的社会闲散资金，房地产投资信托基金的设立可吸收大量中小企业投资者的资金，对金融资源配置起一定的促进作用。而从养老金入市这一行为来看，养老金和社会保险金等的管理机构会作为机构投资者也可为房地产投资信托基金提供一定的资金。当然，在房地产投资信托基金的管理运营过程当中，房地产投资信托基金投资的标的也会由于升值或者盈利产生一定的资金来源。这又刺激了投资者对于房地产投资信托基金的投资信息，从而达到良性循环的目的。
四、我国房地产投资信托基金（REITs）的产品定位
针对目前我国的现实国情，我国更加适合发展公募封闭契约权益型的房地产投资信托基金。首先，公募型房地产投资信托基金的投资金额要求较低，可以吸收社会小额闲散资金，促进金融市场的资源进行优化配置的同时受到法律法规监管较严格，从而降低基金的运营风险；其次封闭型房地产投资信托基金具有更高的流动性，并能在一定程度上规避不利因素对基金整体的影响；再次契约型房地产投资信托基金的基金资产为信托资产，受信托法保护，安全性更高也更适合我国市场现状；最后，针对我国目前较高的房屋空置率及严重的房地产存量与增量失衡的现象，权益型不仅可以满足投资者的需求，而且可以满足真正房屋承租者的需求，从根本上解决投资者和需求者的矛盾。
参考文献：
[1]姜伟伟.我国房地产投资信托基金的发展模式与运行机制研究[D].中南大学硕士论文,2007.
[2]付胜引.中国房地产投资信托基金(C-REITs)：模式选择与体制创新[D].云南财经大学硕士论文,2010.
房地产金融论文范文第2篇
关键词：商业房地产抵押贷款评估风险诱因防范
商业房地产抵押贷款评估的内涵
想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。
商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。
影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素
政府因素
政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法—成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。
房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
其他相关经济活动主体因素
房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
商业房地产抵押贷款评估风险的防范
规范房地产抵押贷款评估的程序
目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品—估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。
提高估价人员素质和估价技术
在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
参考文献：
1.徐永峰.小议不同形式使用权对房地产抵押的影响[J].工程经济，2001
2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师，2004
3.孙守义，朱宏杰.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].中国房地产估价师，2004
4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师，2004
房地产金融论文范文第3篇
论文摘要:改革开放以后,尤其是加入WTO以后,中国金融市场已在很大程度上与世界融合,面临的金融风险日益增强。如何在改革开放中加快完善现代金融体系,在发展壮大金融产业中防范和化解金融风险,是一项关系经济全局紧迫而重大的任务。首先介绍了金融风险的概念以及特点,然后分析了目前中国金融风险的现状以及发展趋势。最后,针对现存的一些问题,指出防范和化解中国金融风险的对策。
1.呆坏账水平高。2003年以来,中国金融机构不良贷款额和不良贷款比率不断下降,尽管如此,过多地强调这些指标只会促使金融机构通过扩大信贷投放稀释不良贷款或者收回有利的贷款,事实上不良贷款蕴涵的金融风险依然存在。根据中国银监会2007年2月12日公布的2006年中国银行业金融机构资产状况报告所公布的数据显示[1],中国国有银行系统的不良资产比率仍然偏高。
2.信贷投放过快。应该看到,当前,金融机构信贷投放的积极性仍然高涨。因为资本、经常账户的双顺差,大量外资通过各种渠道流入中国,央行不得不投放大量基础货币进行对冲[2]。从贷款的结构来看,投资的大部分流向许多大型工程和基本建设,中长期贷款比重仍较大。由于长期债券市场的缺乏,潜在的金融风险又集中于银行系统。而银行系统通过发放大量新贷款来稀释不良贷款率的盲目扩张行为也隐含着巨大的危机在经济结构不尽合理、社会信用环境不够完善、公司治理结构不规范、商业银行自身的内控机制欠缺和风险管理能力不足的情况下,过快的信贷投放可能潜伏着巨大的金融风险。
3.流动性问题。当前,长期的流动性问题,是中国金融系统面临的一个问题。中国银行的资金来源主要是城乡居民的短期存款,而资金投放却主要是一些大型基本建设项目、政府债券、住房贷款等。这是一种不太合理的金融现象,从长期来看不利于中国金融系统的良性发展。
4.房地产带来的金融泡沫。在加入WTO后,国内银行业面临着外资银行的竞争以及商业化经营的压力,各大银行都在争抢高回报、低风险的客户,而房地产信贷一向被看做优质客户,信贷风险较少,导致银行近年对房地产的贷款额大幅上升[5]。当前比较突出的房地产金融风险有以下几方面:一是房地产开发企业的真正自有资金往往不足30%,发展商“出地”、银行“出钱”的情况严重;二是一些分阶段连续开发的大型楼盘过度开发形成风险;三是银行对贷款的监控不力,信贷资金被挪用,从而形成风险;四是房贷、车贷等项目贷款条件放松,消费者违约现象增多,也增加了银行的风险。房地产二级市场不活跃,房产预售、未完工房屋交易预期价格水平上涨,收入预期不合理,都推动了房地产市场价格的走高,促进了房地产市场泡沫的积聚。这种实体经济和虚拟经济的脱节,如果不加以控制,其后果将十分严重。
5.信用体制不健全。2002年,中国颁布了银行业新的《信息披露准则》,信息披露水平和行业透明度有了相应的提高,但中国商业银行由于计划经济体制以来遗留的一些特性,导致了中国国有银行业与西方发达国家的商业银行相比存在有较大的差距,金融市场上交易双方信息不对称的现状在短期内无法得到改观,尤其是涉及公司内部经营、个人收入状况等方面的信息。比如,住房信贷和汽车信贷在前几年被认为是风险相对较小、收益较高的优质项目,但近期频频发生的违约现象正在改变这种观念。一些消费者购买多套住宅以至发生偿还危机。继2003年银行业公布车贷黑名单以后,2004年银行业又公布了房贷黑名单。这种事后惩罚往往难以弥补银行业的损失,客观上也加重了银行业的风险。
6.金融风险意识欠缺。从中国的金融发展史可以看到,中国金融业特别是银行业到目前为止还没有破产倒闭的先例,我们没有巴林银行教训,没有日本兴业银行的遗憾,更没有东南亚金融危机的切肤之痛,于是社会各业中,对金融风险的危机意识很是淡漠,如为追求高息收入,高息集资,高息吸储的现象不断出现,甚至还存在着抵押房产,贷款炒股,置风险于不顾,盲目出资,这些都使金融风险的积存和滋生提供了养分。
1.加快金融体制改革,从制度上防范于未然。要从根本上消除金融危机的各种隐患,就必须深化金融体制改革,加大金融体制创新力度,紧跟现代国际金融发展的步伐,建立与社会主义市场经济发展相适应的现代金融机构体系、金融市场体系和金融调控监管体系,健全现代金融制度[3]。这不仅关系到世纪之交中国金融能否安全、高效、稳健运行,而且关系到中国经济能否快速、健康、稳定发展。中国金融机构与外资金融机构相比不论是在资金、规模,还有金融创新方面都存在巨大差距。虽然,中国四大国有商业银行位居世界500强之列,但是在资本充足率和资本回报率方面远低于国际水平;中国证券和保险机构与外资机构相比差距更大。因此,第一,我们要培育真正的市场主体和竞争体制,形成与开放环境相适应的竞争能力。第二,适应现代金融发展的需要,加快改革中国现代金融教育体制,下大力气加强现代金融人才特别是高级人才的培养。第三,逐步组建几个实力雄厚、经营多元化、具有国际竞争力的跨国金融机构。
2.市场开放稳定有序,避免强烈冲击。中国还处于经济转轨阶段,金融机构的法人治理结构尚未有效建立,诚信意识、内控机制、激励机制、创新能力还有待加强。因此,金融业的对外开放要有目标、分阶段、审慎有序地进行,既要积极、稳妥,又要实事求是、讲求实效,做到趋利避害[4]。要吸取亚洲金融危机的教训,避免对外开放过早过急,影响金融稳定和经济安全。尤其要注意防范国际短期资本的冲击。资本市场的放开尤其要谨慎,因为对资本项目下自由兑换的限制,往往是国内金融体系较为脆弱的国家抵御国际投机资本攻击的最后一道防线,资本市场一旦放开,再要完全管住资本项目是相当困难的。
3.加强金融监管力度,保证金融市场稳定。随着中国参与金融全球化的程度不断加深,大量外资金融机构涌入中国,对中国金融监管要求也不断提高。因此,要想有效防范金融风险,就需要进一步完善和发展中国金融监管体系,健全监管法规和制度。一方面,要加强对国内金融业的综合监管。第一,要加强对金融业的内部约束。建立有效的内部监督系统,确立内部监控的检查评估机制、风险业务评价机制以及对内部违规行为的披露惩处机制,做到对问题早发现,早解决。建立严格的授权制度,各级金融机构必须经过授权才能对相关业务进行处置,未经授权不能擅自越位。要实行分工控制制度,确保授权授信的科学有效性,建立对风险的局部分割控制。第二,进行金融业行业自律建设。要对所属成员定期进行检查,包括业务检查、财务检查和服务质量检查;要对成员经常性业务予以监督,包括对业务运作的监督指导,对可能出现的风险和违规行为的预防与处理。第三,加强法律法规制度建设。要完善金融立法,以规范各种金融业务的运作。央行及金融监管当局要强化金融执法的力度,严格执行市场准入、市场交易和市场退出的相关法规,建设良好的金融运行环境。第四,建立风险预警和危机处理机制。要重视资金的安全性、流动性和盈利性,确保银行的清偿力;要提高呆账准备金比率,充实风险准备金;建立存款保险制度,保护存款人的利益,维护金融体系的稳定;建立国家专门的金融危机防范机构,统一权限,协调行动,以便在危机发生时高效率地解决问题;完善援救性措施,对遇到临时清偿困难的金融机构提供紧急资金援助[5]。另一方面,中国要改变单向内调的管理策略,采取综合性、国际性的监管策略、政策和手段,与金融全球化发展趋势一致,争取早日达到国际先进水平。首先,监管政策的覆盖面应既包括国内金融业及国内金融业的国外分支机构,又要包括本国境内的外国金融机构;其次,监管的内容要适应金融全球化带来的新问题,金融风险特别是系统性金融风险,应成为中国监管当局关注的首要问题之一;最后,对金融风险的监管手段应该比照国际标准,监管法规和各项会计、审计制度均应与国际接轨。新晨
房地产金融论文范文第4篇
关键词:行政事业单位;国有资产管理
公共管理PublicAdministration行政事业单位国有资产管理是我国国有资产管理写作论文工作的一个重要组成部分,其国有资产管理问题与行政体制以及财政体制有着密切的联系。然而,行政事业单位国有资产管理体制的改革是我国经济运行中的薄弱环节,不能有效的适应社会主义市场经济的要求,行政事业单位内部经常出现重复购置资产或者闲置资产等现象的存在,影响了公共资源的配置效率。因此,我国要加强对行政事业单位国有资产的管理,建立完善的管理体制,这对国民经济的发展具有深远的意义,更加有利于我国市场经济的发展和经济的进步。
一、加强行政事业单位国有资产管理的重要意义国有资产在国民经济和社会事业的发展中起着至关重要的作用。国有资产可以分为对企业投资的经营性资产以及非经营性国有资产,其中国家向行政事业单位拨款形成的国有资产在非经营性国有资产中具有举足轻重的地位,因此,加强行政事业单位国有资产的管理意义重大。首先,建立和完善社会主义市场经济,不仅要求国有企业的经营性国有资产进行改革,也要求非经营性国有资产进行改革,只有行政事业单位进行改革,改变行政事业单位对国有资产过分浪费的现状,不使其成为国有资产管理的薄弱环节,才能建立更加完善的社会主义市场经济。其次,中国财政体制为了适应市场经济的发展,已经开始向公共财政方向发展,公共财政的建立不仅要求资金方面的分配,而且也强调管理方面的转变,要求加强预算管理,强化政府采购,因此,只有加强行政事业单位国有资产的管理,才能适应财政体制改革的要求,更好的实现公共财政的目的。第三,如果政府想转变自身的职能,就要加强行政事业单位的管理,对国有资产管理体制进行改革,建立合适的管理体制,提高国有资产的使用效率,让事业单位成为自主盈亏的单位,减轻国家的负担,进而达到政府转变职能的目的。而且,行政事业单位浪费国有资产的现象非常严重,经常成为政府官员贪污舞弊的工具,因此,加强国有资产管理是非常必要的。第四,随着我国社会主义市场经济的发展,我国的财政收入大大增加,但是财政支出仍然很庞大,政府只有降低运作成本,才能提高资源配置效率,发挥国家财力的最大效益。行政事业单位的国有资产对于国家经济的发展具有十足的影响力,只有改善事业单位国有资产利用效率低下以及资产流失严重等问题,才能更加适应国家节约财政支出的要求,以有限的财力发挥最大的效益,为人民造福。
二、行政事业单位国有资产管理存在的问题由于分散管理以及国家监督机制不完善,导致行政事业单位的国有资产管理存在很多问题,严重影响了财政资金的使用效率,影响了公共财政的安全。主要表现在以下几个方面:(一)没有明确的界定产权归属问题,管理体制不顺从理论上来,国有资产属于国家,行政事业单位的国有资产主要是财政拨款形成的,但是长期以来,国家对于行政事业单位国有资产都疏于管理,国有资产管理体制本身也存在着缺陷,也就不能准确的界定行政事业单位国有资产由谁管理,怎么样管理的问题,导致产权归属问题不清晰,管理体制不顺。这就导致行政事业单位对于自身的国有资产存在认识上的偏差,很多行政事业单位不是代表政府行使所有权,而经常把国家拨给的国有资产当作自身的资产来使用,在国有资产管理机构的设置方面,没有明确的规定由哪个部门对国有资产进行管理,而且有些行政事业单位并没有设置专门的国有资产管理机构,这对于国有资产的管理都是非常不利的,这都是国有资产流失的起因。其次,行政事业单位国有资产的各级管理部门中,职能划分不清晰,出现交叉现象,内部财务管理与资产管理权限不清晰,这都是国有资产容易出问题的很大诱因,职能交叉,职能划分不清晰,都会成为贪官贪污舞弊的有效手段,这对于国有资产的管理是非常不利的。正由于国有资产管理的领导不注重国有资产管理,使得国有资产的改革成为经济改革的薄弱环节,而且经常会出现资产闲置或者浪费的现象。(二)资产使用效率低,资产管理机制不健全首先,行政事业单位对于国有资产的配置不合理,我国大部分行政事业单位的资金来自于国家的供给,在会计核算方面,不具有企业性质的行政事业单位大多采用收付实现制进行会计核算,对于单位的资金需求并没有进行合理的预算,资产管理与预算管理脱节,由于不能进行有效合理的财务预算,资产重复购置现象非常严重,政府拨给的财政资金并没有得到合理的利用,整个行政事业单位缺乏科学合理的配置标准,对于国有资产的使用带有很大的随意性,而且对于固定资产的管理往往是非常不科学的,采用收付实现制并不能对固定资产计提合理的折旧,这对于预算来说,本身就是一个错误,资产配置极为不合理,而且行政事业单位经常出现盲目攀比的现象,利用国家的资产制造形象工程,严重浪费了国家的资产,造成国有资产大量的闲置浪费。其次,行政事业单位对于国有资产的使用及处置时浪费现象严重,在使用的过程中疏于管理,资产的实物管理与价值管理脱节,资产并没有得到充分的利用,大量国有资产被闲置,这都跟各个单位审批制度不合理有很大的关系,在对国有资产进行处置时,随意处置的现象时有发生,或者成为各个官员贪污腐败的工具,造成国有资产大量流失。(三)监管不严,管理制度不合理按照规定,行政事业单位在处置国有资产时,应该进行评估,然后报国家部门审批才能进行处置,但是现在行政事业单位存在的普遍问题是不按照国家的规定进行处置,造成国有资产大量流失,国有资
三、廉租房制度完善措施首先,应该明确廉租房是一种公共产品,政府在提供廉租方的政策中要发挥核心作用。对于这些不足,作为住房保障制度建设主体的政府,应该不断加强完善廉租房的建设工作,使廉租房的修建、审核、监管、退出机制步入正轨,使城镇低收入人群能更多地享受政府廉租房政策带来的保障和实惠。(一)、完善廉租房保障对象的申请、审批、审核及退出机制。一方面,需要全社会的共同努力尽快健全我国的个人征信体系。目前,我国的征信建设正处于发展阶段,个人征信系统的信息采集效率还有待提高。随着我国个人数据信息库的渐趋完善,相关审核机构在廉租房申请对象的申请、审批、审核及退出能实行更好的动态管理,提高执行效率。另一方面,政策的制定、执行要因地制宜,因时而异。随着经济的发展,地方政府要根据当地的实际情况不断地修改、完善廉租房的申请、审批、审核及退出条件。确保廉租房建设跟随时代的发展满足不同地区低收入群体的需要,保证廉租房的分配过程中的公平、透明。(二)、扩大资金来源。首先,中央政府要加大转移支付,根据不同地区的需要给予财政支持,保证地方政府财力与事权相吻合。减轻地方政府的财政压力,减少廉租房政策在地方上的阻力。同时监督地方政府廉租住房保障补助资金能够及时到位。其次,改变单一的政府提供方式,发展多渠道的资金供应方式。在现有的几种资金来源渠道中,前六种受中央和地方的财政收入等的影响较大,筹措资金的弹性有限,政府可以通过鼓励社会捐赠及其他方式筹集的资金。在财政资源有限的情况下,政府可以给予适当的政策优惠或贷款担保,鼓励房地产商积极参与到廉租房的开发中来。不仅有利于解决廉租房供给不足的问题,减轻财政压力,还引进了市场竞争机制,有利于资源的优化配置,提高房地产商的社会责任感和认同感。(三)、完善对地方政府的监督和激励制度。将廉租房以及住房保障体系的实施利用状况作纳入地方政府的政绩考核,加强地方人大等权利机关的监督工作。同时,中央政府适当加大对地方政府的转移支付,并建立一套有效的监督、审计系统使资金专款专用,减小廉租房建设给地方财政带来的压力,保证廉租房制度真正落实到实处。(四)、完善相关的法律政策。制定相关的法律对廉租房政策的目标、制定过程、政府责任等明确规定,使廉租房制度规范化,规范化。保证政府对住房干预的公益性,规范政府干预只能及其行为。(五)、政府采取财政补贴的同时应设法增强被补贴对象的“造血功能”。一方面提高低收入群日的增收能力,为他们提供就业指导、技能培训、信息服务等,提高他们的收入。另一方面为低收入群体的买房、租房提供更多的融资渠道。政府应鼓励房地产金融市场得到金融创新,发展多层次完善有效的的金融市场,为低收入者提供信贷支持和信贷补贴,使更多的低收入者能通过市场购房。
【参考文献】
1、黄玉新《我国廉租房制度建设中的问题及对策探讨》华中师范大学研究生学报2007年6月第14卷第2期
房地产金融论文范文第5篇
摘要：本文定义了商品房库存数量为新开工面积与销售面积的差额，对我国房地产市场库存与泡沫状况进行了定量估计，并对房地产市场高库存与高泡沫的风险进行分析，提出了房价特性是一旦形成“泡沫价格”，要么上升要么下跌，而不可能在泡沫下稳定价格。并对去库存与去泡沫相一致、防范银行风险等方面提出了对策建议。
关键词：经济金融；房地产；去库存；风险控制
一、对当前房地产市场状况的判断
（一）商品房库存情况
商品房库存一般可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指获得销售许可的待售面积（包含期房和现房）；广义库存则包括待售面积和未获得销售许可的施工面积。2015年，全国商品房待售面积、当年销售面积、新开工面积分别为7.2亿平方米、12.8亿平方米和15.4亿平方米，从待售面积这个指标看，我国地产库存问题不太严重，因为与12.85亿平方米的销售面积相比，只需6-7个月便可以完成去库存化。采用广义库存来衡量房地产库存状况更合适，房地产开发企业的当年商品房库存数量，为新开工面积与销售面积的差额，即我国商品房当年库存面积（当年新开工面积-当年销售面积）为2.6亿平方米；商品房累计库存呈逐年增加的趋势，16年来（2000-2015年）商品房累积库存达到59.44亿平方米，其中，商品住宅累积库存27.5亿平方米。以2015年商品房的销售面积12.85亿平方米来推算，商品房去库存需要4.63年，其中，商品住宅去库存需要2.61年，商品住宅去库存压力明显要小于商品房。
（二）房地产泡沫情况
2001-2015年全国商品住房年均上涨8.68%，比同期年均商品零售价格涨幅（1.80%）高6.88个百分点，比同期年人均GDP增长率（9.15%）仅略低0.47个百分点，仅2008年一个年度出现房价下跌的情况，2004年、2007年、2009年房价分别上涨18.71%、16.86%、24.69%。房价一般应该略高于通货膨胀的物价上涨指数，而明显低于经济增长的速度，否则经济增长成果就被房价泡沫所吞噬，不能带来人民生活水平的改善。
1.以购买力水平判断存在泡沫。世界银行认为，发达国家的房价收入的合理范围一般为1.8－5.5，而发展中国家的这一合理范围被界定于3-6之间。我国房价收入比达到7.16，明显高于美国、日本、韩国（房价收入比分别为3.0、4.0、3.8）等国，从国际比较表明我国房价存在一定的泡沫。对于北京、上海等一线中心城市，房价收入比分别达到14.61、12.19倍，明显高于全国平均水平，可见中心城市房价泡沫尤其严重。但据国家统计局最新公布2016年2月份商品住房的价格指数情况，深圳涨幅最高同比上涨57.8%，上海、北京同比分别上涨25.1%、14.2%，这表明房地产泡沫并没有自我消化能力，对于发生泡沫越大涨幅越大的情况，是因为投资品博弈并非以价值而是以筹码稀缺为标的，对泡沫房价“维稳”会事与愿违。
2.以房地产发展水平判断存在泡沫。即用存量房的价值与GDP比值来估计房价泡沫程度。据侯为民（2014）有关研究估算我国存量房的价值与GDP比值为329.4%（丁峰估算为385.1%），明显高于美国次贷危机前2006年的170%，与日本20世纪80年代经济危机前1989年的375%相当，这也表明我国房地产市场具有较大的泡沫风险。我国房地产占整个国民经济的比重明显过高，已经形成一个产业独大的特点，房价持续上涨的泡沫考验市场承受能力，美国在2007年发生次贷危机引发全球金融危机，日本在1990年由于房地产泡沫破裂导致全面危机。不应该认为中国就具有与世界经济规律不一样的特殊性，房地产泡沫可以无限扩张带来经济永远繁荣。
二、对房地产去库存与泡沫风险的讨论
（一）对房地产去库存的讨论
房地产在房价上涨预期下成为投资收藏品，导致房地产市场存在高库存与高泡沫的矛盾。我国房地产市场去库存的方法，应当从投资品属性向消费品属性回归，遵守降价促量的商品价值规律，通过降价促销促使商品房价值回归。这对房地产行业来说是一个痛苦的过程，当行业平均利润下降一些弱势企业可能在竞争中倒下，但指望以房价泡沫绑架政府产业政策，让央行为防止房地产泡沫破裂对货币政策长期放水，迫使民众永久把住房当作投资收藏品，这个风险是社会经济发展不可能承受的。房地产业也应当意识到房价上涨预期是供不应求，而房地产去库存本身表明供求关系已经逆转，如果凭借政府对房地产呵护的优惠政策，以涨价方式来诱导市场繁荣，走去库存与去泡沫化相反的途径，这种扩大泡沫的发展方式是不可能持续的。而且我国商品房供求矛盾已经出现拐点，商品房供求关系逆转也导致投资价值消失，商品房价值回归成为必然。
（二）对房地产泡沫风险的讨论
由于房价泡沫破裂可能导致金融危机，宏观调控具有对房价泡沫进行干预的动机。但房地产价格特性是一旦形成“泡沫价格”，它要么上升要么下跌，而不可能在泡沫下稳定价格。政府对房价“维稳”干预的结果是泡沫进一步扩大，并影响房地产经济及产业链的稳定。房地产初级泡沫形成后，泡沫随房价变化可能有如下发展趋势：其一，房价上升，泡沫不断扩大。无论房价波动向上泡沫逐渐恶化，还是房价大幅上涨泡沫迅速恶化，泡沫风险都将不断积累，终有捂不住的一天，严重泡沫的破裂必将对经济造成沉重打击。其二，稳定房价，逐渐消化泡沫。如果说在房地产泡沫状态下，政策干预有能力保持房价长期稳定，那么也意味着房价上涨预期会改变，由于房地产投资品属性由预期定价，当对房地产投资预期无利可图，投资和投机者将选择获利离场；而对于房地产自住的购买人，由于房地产消费品属性由购买力定价，对泡沫房价又缺乏购买能力。可见在泡沫下稳定房价必然是有价无市，房地产成交量将不断萎缩，如果寄希望于经过若干年经济发展，来逐渐消化泡沫风险，反而是房地产业及产业链要付出长期萧条的代价。其三，打压房价，挤压泡沫。在泡沫开始形成时就挤压，积极推进房价波动向下，泡沫风险积累将逐渐释放，即使有房价大幅下跌泡沫迅速破裂的危险，但初级泡沫风险完全在可控范围。由此可见，从风险角度看，推高房价扩大泡沫最不能容忍，因为严重泡沫破裂可能导致金融危机；从发展角度看，对泡沫房价“维稳”最不能容忍，因为投资者离场和消费者缺乏购买力，市场长期萧条将摧毁房地产经济链。去泡沫化就是要把虚高的房价降下来，应当容忍房价下跌带来的负面影响。
（三）对房地产金融风险的讨论
2003-2015年，全国房地产贷款余额年均增长22.45%，比金融机构贷款（年均增长15.33%）高7.12个百分点，占金融机构贷款余额比重由10.86%上升到22.34%。我国房地产发展及房价还处于上升时期，房地产贷款仍然表现为较低的风险状态。据11家上市银行2015年半年报数据，房地产开发贷款不良率仅占不良贷款总额的3%。不良率较高的农业银行房地产开发贷款不良率为1.18%，个人住房贷款不良率仅为0.32%。有关研究也表明我国银行房地产风险可控，大型国有银行近年来均对房地产信贷风险做了压力测试，均向媒体表示在房价下降30%的情况下，银行不会发生不良贷款和坏账大量出现的情况，银行信贷资产风险完全可控。如吴国平（2015）基于我国16家A股上市商业银行公布的2013年报数据分析得出，拨备率为150%时，轻、中、高度压力情境（即房价下跌10%、20%、30%）对银行净利润的平均负面影响程度分别为5.60%、13.95%、29.47%，尽管减少银行部分利润但也不会造成较大金融风险。
三、对房地产去库存的风险防控建议
房地产具有投资品和消费品双重特性，对投资者销售商品房将转为潜在的市场库存，仅仅是相对于房地产开发企业的去库存，只有对自住需求销售商品房才是真正的市场去库存，因此去库存要围绕扩大居民自住需求，采取积极措施推进去库存和去泡沫。
（一）以改革思维推进去库存
当前房地产泡沫积累风险大于破裂风险，房地产去库存政策回旋余地较大，要根据风险状况选择房地产去泡沫化的力度，在针对投机性炒房者的限制同时，也要在政策上支持真正的自住需求，达到去库存、去泡沫的目的。
1.持续给予房地产去库存的压力，促进房地产价值回归。房价泡沫已经成为房地产健康发展的障碍，住房消费者需求因为购买力不足而受到严重抑制，房价有向价值理性回归的要求。当房价在向价值回归过程中，自住需求会逐渐放大；而供应侧改革低利率的货币环境，存在刺激通货膨胀上升的预期，部分资金也存在投资保值的需求，这两方面需求的支撑有利于房价软着陆，是当前市场对房地产去库存的有利时机。应当持续给予开发企业压力促进去库存，力争房价软着陆下实现价值回归，而自住和投资需求的叠加有利于房价波动向下，实现房价泡沫风险逐渐释放。
2.立足供给侧改革，调整房地产区域产品供需结构。我国房地产供需结构性矛盾突出，中心城市由于资源稀缺性，仍然存在较大的投资需求；城镇化进城农民渴望在城市扎根，对住房有很大的自住需求，我国房地产不缺需求而是缺乏有效需求，去库存主要是如何激发有效需求。对于激发投资需求的前提是房价上涨，这与控制房地产泡沫风险相矛盾，由于一线中心城市具有筹码的稀缺，具备激发投资品属性潜能，而去库存，将导致房价进一步上涨扩大泡沫风险，因而对投资需求要继续实行主动限制的政策，对购房者的身份及交易等方面设置一定的限制条件，抑制对房地产投资炒作而积累泡沫风险；非中心城市对住房有大量的自住需求，由于房价泡沫导致购买力不足，应当采取降低住房成本和降价促销等方式，以提升居民购买力，因此在提供税费和利率优惠的基础上，要敢于对房地产泡沫进行挤压促进价值回归。同时，要调整非住宅与住宅商品房供给的比例结构，控制非住宅商品房开工，适当加大对中心城市住房用地供给。
3.有效降低房地产开发成本，提升自住消费者购买力。我国城市化对商品房潜在需求较大，房价过高而购买力不足制约了有效需求。房地产业存在税费繁杂过高、行业运作不规范不透明、产品质量问题层出不穷、腐败和欺诈现象严重等问题，这诸多因素都无形增加了开发成本。要降低过高的房价以提升居民购买力，就要敢于对房地产业进行综合治理，打破利益群体的关联链条，切实降低潜规则成本因素。
（二）去库存与去泡沫相一致
1.积极推进去库存，促进以自住需求定价。我国住房自住需求的购买力不足，表明已经存在明显的房价泡沫，推进去库存对泡沫进行挤压是适当的选择。但对泡沫房价不宜“维稳”即所谓用时间消化泡沫风险，不能够让市场长期承受泡沫折磨，而要按照商品价值规律积极去库存，通过降低信贷利率和税费优惠支持提升自住需求的购买力，并相应要提高投资性购房的融资成本，对开发企业坚持扶优限劣降低杠杆风险，强化对开发企业资金运用的监管，抑制流动性泛滥的囤地捂盘能力，加大对土地闲置和房屋空置的成本支出，促进房价向自住需求为主定价的回归，维护房地产市场的健康。
2.要控制货币扩张，防止产生泡沫效应。货币供给与房价存在互为因果关系，表现为货币增发导致房价持续上涨形成房价泡沫，恐惧泡沫破裂又增发货币托房价，货币增长与房价上涨形成了恶性循环的叠加，房地产市场处于不健康的状态。因而要斩断货币增长与房价上涨相互推动的链条，对房价泡沫敢于及时实施适度货币紧缩。但在策略上要把握好货币政策的力度，既要防止过于宽松刺激扩大泡沫风险，也要考虑紧缩导致房价大幅下降引发市场恐慌。
3.不宜托市救市，以防范房价泡沫积累。当对房价判断具有较高的泡沫风险，去杠杆、消化库存与防风险等政策目标存在相互冲突时，适度紧缩的房地产业去杠杆化政策应优先于略宽松的去库存政策，防范市场泡沫积累的金融风险更为重要。由于地方政府具有很强的动机将房地产作为地区发展的主导和支柱，尤其是在市场观望情绪浓厚的时期，在利益集团蛊惑下常常以投资品定位房地产，认为房地产市场买涨不买跌，地方政府担心房价下降影响房地产去库存，更容易产生托市意愿。因此，为防范未来的泡沫积累风险，要抑制地方政府的托市或救市行为，以免诱发投机者的乐观预期，尤其是要避免公众建立起房价小幅下降就直接“托市”的不合理预期。
（三）去库存要防范金融风险
我国房地产存在高库存与高泡沫的矛盾，一般商品当供给过剩价格必然下跌，但房地产由于存在金融杠杆效应，开发企业可以将市场风险向银行转嫁，当房地产供给大于需求时表现为库存增长，而房地产价格并不会出现明显下跌，只有当银行金融风险不断积累，并通过金融危机才能释放房地产经营风险。
1.推进房地产融资去杠杆。房地产泡沫需要大量资金来推动，高杠杆不仅增加金融市场风险，而且导致市场流动性泛滥，强化了房价上涨预期。对供给方开发商而言，流动性充足增加了囤地捂盘的能力；对需求方投资者而言，流动性充足刺激了投机冒险的活力。因此，要持续推进对房地产融资去杠杆，控制对高负债开发企业信贷资金投入，对房地产泡沫实施有效挤压，降低房价泡沫的风险积累。
2.实行差别化的信贷政策。住房的属性主要是消费品而不是投资品，始终要按照消费品属性来定位住房信贷政策，构建支持消费和抑制投机的差别化信贷政策，大力支持居民自住购房贷款需求，继续针对购买多套房提高首付款及贷款利率的方式对投资需求进行严格控制，坚持对非常住人口购买多套房不给予贷款，限制过度的炒房以降低信贷风险。同时，房地产投资属性可能成为资本逐利的场所，要加强金融监管和行业规范。坚持对非自住购房贷款高首付比例要求，对投资性购房要坚持进行信贷限制，并保持投资性购房较高的信贷成本。
3.推进房地产税制的改革。现行的房地产税主要集中在开发环节和流转环节，这种体制容易将税收成本转嫁给购房者，这不仅增加了自住需求的经济压力，也助长了房地产投机行为。投机买卖无助于去库存，因而在税收政策方面，对于买卖房屋等投机行为不仅不能给予税收优惠，而且要对其征收较高额度的所得税。因此，要对房产开发环节和流转环节的税收进行规范，增加房产持有环节税收负担，通过简化税制、优化结构，降低征收的难度，适时开征房产税以及遗产税和赠税，有效调节财产流向和社会财富的分配，实现对房价泡沫的治本。
参考文献：
[1]高聪聪.国内外房地产泡沫破灭触发因素分析[D].河北大学，硕士学位论文，2014(6).
[2]侯为民等.中国房地产市场泡沫化程度分析[J].社会科学辑刊，2014(3).
[3]单克强.房地产市场泡沫探讨[J].西南金融，2010(9).
[4]吴国平.商业银行房地产贷款压力测试分析研究[J].浙江金融，2015(1):53-58.
房地产金融论文范文第6篇
1．1考试设计理念的变革
以往我们的考试过分重视对“三基”(即基础知识、基本理论和基本技能)的考核．使得教师教学形成了过分依赖教科书的局面，考试设计忠实于课本，在一定程度上表现出本本主义、教科书主义的倾向．对教学的评价更多侧重对传授和接受知识的效果评价．通过研究笔者认为，应该把期末考试的功能定为发现问题、改进教学方法，进而促进学生发展的重要手段．把改革的指导方针定为“能力考核为主，理论够用为度”，考试目的从单纯检验知识的掌握转向更多地关注实践与思维意识的培育，使考试成为学生继续学习的过程．以学生为本，以学会、学懂、会用、巩固为目的，改变“一考定终身”的现状．
1．2考试内容的变革
(1)建立科学的考评体系．课程考试改革经常都是弱化笔试部分考核．通过何种方式来核定学生的学习情况、知识的掌握情况，把考试科目的改革细分成几类，从试题的难易程度、知识的覆盖面、重难点是否突出等角度制定相应的考试试题质量评价标准．根据课程的特点制定多层次的评定方式．课程考核可以由多种考试形式按比例构成，包括理论考试、实践考试、实习考核、口试等．
(2)强调考试试题的情境性和应用性．现在的考试方式忽视考察学生运用基础知识解决实际问题的能力，阻碍学生创新能力和个性的发展．所以应加强考试试题与社会实际和学生专业知识的联系，重视考查学生分析问题和解决问题的能力．
(3)强调考试不仅要重视学生最终的成绩，而且重视得出结论的过程，以考查学生的思维方式和思维能力．同时，注重考试结果的运用，建立考试结果分析体系，总结经验教训，发现问题及时改正，让考试成为提高教学质量的有效反馈渠道和沟通机制．
(4)强调加强考务管理工作．健全课程大纲建设，加强各类考试试题库的建设，尤其是精品课程、专业核心课程等科目的题库建设，逐步实行教考分离，突出考试的公平性和公正性．
2实施方案探讨
笔者通过实地考察省内其他几所有财经类专业应用型本科院校，结合黑龙江财经学院的办学特色，将考试改革方式优化为以下五大类型:
2．1平时全程考核加期末随堂答题或随堂测验
这类科目强调平时全程考核的成绩认定，不以一次考试判断学生的所有学习情况，要能够体现出学生的课堂表现差异．以“金融英语”这门课为例，将课程考核方案改革如下:
(1)课堂纪律考勤(10%)．
(2)课堂参与程度(30%)．考核办法为:一是组织几次两人组的小组情景对话，要求达脱稿并能流畅表达，此口语训练占10%;二是根据其上课学习状态给予其平时表现分，此分数也占10%;三是要求学生每人必须准备一次课前的五分钟的英语报告，此报告也可以采取编排英语情景剧(以商业银行、证券公司、保险公司、工商企业的业务开展为内容)的多人员的形式进行．
(3)平时测验考核(30%)．考核主要方法为:对商务专有名词进行听写，一共进行四次听写，每次听写占10分，最后取其中较高的三次分数加到一起即为平时测验分数．
(4)口语考试(10%)．考核主要方法为:以对话的形式进行口语测试．根据学生回答问题的准确性和语言的流畅性来进行打分．
(5)平时作业(20%)．这种考核方式突出“内容综合化，结果全程化”，把日常教学的每一个环节都作为考核内容．像市场营销、电子商务、金融职业礼仪这类互动性强、参与性强的课程可以尝试使用此类方法．我们可以根据课程设置不同的参与模块，通过学生的参与情况给出平时成绩．这种方式难点在于对每个学生的日常学习状态的掌控，这样才能对所有的学生有一个区分度．
2．2平时成绩加期末写相关专业论文或报告
这种考试方式核心在于论文分值的给定，这里以“投资银行学”、“金融监管学”两门专业选修课为例，把论文进行分解，每部分给出相应的分数，在论文分数给定方面细化为:①题目自拟(5分)②报告概述(10分)③正文内容及结构(60分):a内容包括:问题提出(5分)、分析过程(20分)、建议或办法(15分);b结构包括:标题设计(5分)段落设计(10分);字号与标点使用(5分)．④参考资料(3～5个，近两年的资料)(10分)⑤字数:2000～2300字左右(10分)⑥结论(5分)．还可以根据课程的不同演化成相关的形式，比如农村金融学、房地产金融学、商业银行企业文化、金融理财等课程，就可以让学生利用五一、十一假期作实地调查，获得第一手资料，在期末结合本门课程所学的专业知识撰写调查报告、理财规划书，锻炼学生数据的分析、整理、提炼能力，也为将来写毕业论文打下基础．这种考核方式的重点就在于一定要明确给分的细则，否则会给学生留下老师完全凭借个人喜好评判的印象．
2．3平时成绩加期末试卷考核
这种方式和传统考试形式上没有变化，但是内容上有很大不同．这类课程改革侧重出题方式变化，减少名词、简答这些死记硬背的内容，增加案例分析、论述这些考核学生分析能力的内容．以“财政学”为例，试卷70%的分值侧重于考核所得税的计算、关于美国财政悬崖问题、欧债问题的分析等内容．通过对现实问题的分析，了解学生理论知识的掌握状况．这种考核方式适合理论性强的课程，如果在这类课程上还是一味地追求形式的变化不一定适合．但是在具体内容上还是可以根据课程本身性质多增加一些和现实联系的问题，加大理论的应用性，锻炼学生应用所学的理论去分析实际问题的能力．
2．4平时成绩加小组讨论
这种方式适合内容本身和现实联系紧密，操作性强而授课学生人数少、学生比较活跃的课程．以“期货学”这门课为例，考试分为两部分，一部分是小组讨论发言，将学生分成六个小组，然后选择一种期货品种(黄金、豆粕、铜、铝、股指等)．对该期货品种进行讨论，分析其近期的基本面情况，结合基本面的情况，预测未来走势．整个内容形成文字材料并做成PPT，选出一名同学进行演示．教师根据学生的表述情况和最后的文字材料及PPT制作情况综合给出成绩．另一部分是在期末的时候进行答辩，准备30个左右的问题．将问题分为基础内容(课程里的基本知识、基本理论)和现实分析部分(根据基础知识联系现实问题分析)，让学生在两类问题中各抽出一个进行回答，教师也会结合学生的回答情况进行深入发问，最后根据整个答辩状况给出分数．结合两部分的表现和平时成绩给出最后的总分数．
2．5平时成绩加校外实训加期末考核
房地产金融论文范文第7篇
（一）住房保障制度的内涵
住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。
（二）住房保障制度的特点
1、全民性
全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。
2、互济性
互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，又享受他人为自己提供的帮助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。
4、安全性
社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全保护。
二、我国住房保障的发展及现状分析
（一）我国住房保障的产生及发展
经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛发展，城镇居民的居住条件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不断优化美化。但随着房改的深入，与此同时，与社会领域收入差距不断扩大相对应，城镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这些情况，在1994年的《房改决定》中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在《房改通知》中也明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,并明确“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》更加明确地提出了“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。”所有这些为建立我国住房保障体制指明了发展方向，奠定了政策基础。
（二）我国住房保障存在的问题
我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。
1、经济适用住房存在的问题
第一，定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年国办发[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。
第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。
第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。[论+文+网LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的问题
第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。
第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。
3、住房金融发展不够
随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。
第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。
4、住房保障法制不健全
从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。
三、完善我国住房保障体制的对策
构建住房保障制度是一个复杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障制，需要有方方面面的协调和配合，才能使住房保障政策有效的运行。
（一）确立政府管理体制
政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面发展的责任，理应成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。
1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会
住房问题是各级政府必须解决的长期存在的问题，是必须承担的社会责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国家的各项住房保障政策，必须要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具体来说，这个委员会要由政府的计划部门、财政部门、建设部门、规划部门、土地部门、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会，主要职能是依据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房发展计划，制订本地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能和责任，监督和保证本地区的住房发展计划和住房保障政策的实施。
2、建立明确的住房保障实施执行机构
各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应该也不必要直接参与住房保障的微观管理。因此，必须在该委员会下设置住房保障执行机构，具体实施政府相关住房保障政策。避免目前住房保障实施部门杂乱无序的局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如许多地方，廉租房的实物配租由房管处负责，廉租房的房租补贴由财政局会同民政局发放，住房货币化的购房补贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施又由建设局下属国有开发企业负责。因此，我国目前必须尽快建立专门的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括：具体实施本地区住房保障委员会的住房发展计划；负责本地区经济适用住房、廉租房等公共性住房的建设、分配、管理；负责住房补贴资金的分配、管理；负责各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。
3、建立专门的政策性住房金融机构
住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改进。
（二）规范政府干预住房市场的方式
我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资源起着基础性的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠等方面进行干预。
1、制订住房发展计划
通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标，最终达到住房保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的盲目性和随意性，确保住房发展的系统性。同时，定期向社会公布政府住房发展计划，使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势，从而稳定社会对住房市场的预期，避免住房市场的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地发展。
2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施
当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。
（1）出台政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。
（2）出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。
（3）进一步降低房屋出租税费，鼓励居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的总供给量。
（4）加强政府财政资金的补贴量，扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。
（三）建立健全住房分类供应体系
近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下发文件强调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭的住房问题，还必须进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。
1、改革和完善现行的经济适用住房制度
从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。
（1）重新定位经济适用住房的性质
由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的“以经济适用住房供应为主”的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后的各个规定中，又提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。
（2）大力发展重新定位的经济适用住房
在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住房的供给：
第一，转变供给方式。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政府所有的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。
第二，大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应该达到50%以上。应该说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%—70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续发展将起到关键性的作用。
第三，改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许多地方虽然规定了要建中小户型，但在实际管理中，又未加以严格控制，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型，改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必须尽快完善现行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供给方式
廉租住房的供给决定了廉租住房的覆盖面，体现了政府解决最低收入居民住房困难的程度。
第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际情况的廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府投资建设廉租房。
第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应尽快出台相关的政策支持文件，鼓励社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压力。
（2）落实廉租资金来源
当前要建立完善的廉租房保障体系，就必须解决好这个问题，明确要求各级政府根据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，详细测算每年所需的廉租补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力发展住房租赁业
我国近年来，各地房价飞涨，其中一个原因就是可供租赁的房屋太少，居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求上。由于我国今后将对廉租住房全面采用货币补贴的方式，而要较好实现这种方式的前提就是住房租赁市场必须规范、发达，必须有大量的住房特别是中低档的住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必须充分发展我国的房屋租赁业：
第一，政府出台相关政策规定，鼓励房屋业主拿出多余的住房进行租赁，政府进行税费优惠。
第二，鼓励社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关的优惠政策；
第三，鼓励房屋租赁中介行业的发展，促进房屋租赁业的规范、发达。
第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给房主的方式，避免货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备案工作。
3、改革和发展住房金融体系
一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，我国在住房保障中主要推行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的住房保障体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）强化公积金制度
第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的《住房公积金管理条例》中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应该将缴存比例提高到25%左右比较合适。
第二，提高公积金的互助性。当前应尽快加强公积金的互助性，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来源。
（2）建立政府住房金融机构
作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。专门的政府住房金融机构其主要职能应该包括以下几方面：
第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓励支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金成本，以有效增加公共性住房的社会供给总量。
第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立专门的风险基金，解决中低收入家庭购房贷款难的问题，增强中低收入家庭的购房能力。
第三，为其他专门性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。
（四）健全住房保障法制建设
由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康发展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。
（1）在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的《宪法》第二章“公民的基本权利和义务”第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住权，国家致力于改善公民的居住条件，保障公民的基本居住条件。”等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为专门性法律的制订提供最基本的依据。
（2）制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的《住房法》从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。
结束语
完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与发展，不断提高房地产行业的发展能力。只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。
参考文献
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[13]彭善利：《关于中国住房公积金制度建设的思考》，载《中国建设信息》，2002年第7期。
房地产金融论文范文第8篇
（一）住房保障制度的内涵
住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。
（二）住房保障制度的特点
1、全民性
全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。
2、互济性
互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，又享受他人为自己提供的帮助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。
4、安全性
社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全保护。
二、我国住房保障的发展及现状分析
（一）我国住房保障的产生及发展
经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛发展，城镇居民的居住条件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不断优化美化。但随着房改的深入，与此同时，与社会领域收入差距不断扩大相对应，城镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这些情况，在1994年的《房改决定》中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在《房改通知》中也明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,并明确“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》更加明确地提出了“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。”所有这些为建立我国住房保障体制指明了发展方向，奠定了政策基础。
（二）我国住房保障存在的问题
我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。
1、经济适用住房存在的问题
第一，定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年国办发[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。
第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。
第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。[论+文+网LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的问题
第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。
第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。
3、住房金融发展不够
随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。
第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。
4、住房保障法制不健全
从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。
三、完善我国住房保障体制的对策
构建住房保障制度是一个复杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障制，需要有方方面面的协调和配合，才能使住房保障政策有效的运行。
（一）确立政府管理体制
政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面发展的责任，理应成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。
1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会
住房问题是各级政府必须解决的长期存在的问题，是必须承担的社会责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国家的各项住房保障政策，必须要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具体来说，这个委员会要由政府的计划部门、财政部门、建设部门、规划部门、土地部门、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会，主要职能是依据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房发展计划，制订本地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能和责任，监督和保证本地区的住房发展计划和住房保障政策的实施。
2、建立明确的住房保障实施执行机构
各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应该也不必要直接参与住房保障的微观管理。因此，必须在该委员会下设置住房保障执行机构，具体实施政府相关住房保障政策。避免目前住房保障实施部门杂乱无序的局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如许多地方，廉租房的实物配租由房管处负责，廉租房的房租补贴由财政局会同民政局发放，住房货币化的购房补贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施又由建设局下属国有开发企业负责。因此，我国目前必须尽快建立专门的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括：具体实施本地区住房保障委员会的住房发展计划；负责本地区经济适用住房、廉租房等公共性住房的建设、分配、管理；负责住房补贴资金的分配、管理；负责各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。
3、建立专门的政策性住房金融机构
住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改进。
（二）规范政府干预住房市场的方式
我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资源起着基础性的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠等方面进行干预。
1、制订住房发展计划
通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标，最终达到住房保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的盲目性和随意性，确保住房发展的系统性。同时，定期向社会公布政府住房发展计划，使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势，从而稳定社会对住房市场的预期，避免住房市场的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地发展。
2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施
当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。
（1）出台政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。
（2）出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。
（3）进一步降低房屋出租税费，鼓励居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的总供给量。
（4）加强政府财政资金的补贴量，扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。
（三）建立健全住房分类供应体系
近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下发文件强调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭的住房问题，还必须进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。
1、改革和完善现行的经济适用住房制度
从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。
（1）重新定位经济适用住房的性质
由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的“以经济适用住房供应为主”的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后的各个规定中，又提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。
（2）大力发展重新定位的经济适用住房
在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住房的供给：
第一，转变供给方式。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政府所有的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。
第二，大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应该达到50%以上。应该说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%—70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续发展将起到关键性的作用。
第三，改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许多地方虽然规定了要建中小户型，但在实际管理中，又未加以严格控制，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型，改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必须尽快完善现行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供给方式
廉租住房的供给决定了廉租住房的覆盖面，体现了政府解决最低收入居民住房困难的程度。
第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际情况的廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府投资建设廉租房。
第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应尽快出台相关的政策支持文件，鼓励社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压力。
（2）落实廉租资金来源
当前要建立完善的廉租房保障体系，就必须解决好这个问题，明确要求各级政府根据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，详细测算每年所需的廉租补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力发展住房租赁业
我国近年来，各地房价飞涨，其中一个原因就是可供租赁的房屋太少，居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求上。由于我国今后将对廉租住房全面采用货币补贴的方式，而要较好实现这种方式的前提就是住房租赁市场必须规范、发达，必须有大量的住房特别是中低档的住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必须充分发展我国的房屋租赁业：
第一，政府出台相关政策规定，鼓励房屋业主拿出多余的住房进行租赁，政府进行税费优惠。
第二，鼓励社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关的优惠政策；
第三，鼓励房屋租赁中介行业的发展，促进房屋租赁业的规范、发达。
第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给房主的方式，避免货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备案工作。
3、改革和发展住房金融体系
一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，我国在住房保障中主要推行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的住房保障体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）强化公积金制度
第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的《住房公积金管理条例》中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应该将缴存比例提高到25%左右比较合适。
第二，提高公积金的互助性。当前应尽快加强公积金的互助性，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来源。
（2）建立政府住房金融机构
作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。专门的政府住房金融机构其主要职能应该包括以下几方面：
第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓励支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金成本，以有效增加公共性住房的社会供给总量。
第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立专门的风险基金，解决中低收入家庭购房贷款难的问题，增强中低收入家庭的购房能力。
第三，为其他专门性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。
（四）健全住房保障法制建设
由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康发展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。
（1）在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的《宪法》第二章“公民的基本权利和义务”第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住权，国家致力于改善公民的居住条件，保障公民的基本居住条件。”等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为专门性法律的制订提供最基本的依据。
（2）制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的《住房法》从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。
结束语
完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与发展，不断提高房地产行业的发展能力。只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。
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